Тұрғын үй нарығын ұзақ құлдырау күте ме: Бьюрри ипотека алпауыттарын сатып алуда
Жақсы танымал инвестор соңғы құлдырауды пайдаланып, Fannie Mae мен Freddie Mac-тағы үлесін арттырды.
Ақ үй ұзақ уақыттан бері Fannie мен Freddie-ді мемлекеттік қадағалаудан алып тастауды IPO арқылы талқылап келеді / Фото: Frontpage / Shutterstock.com
Майкл Бьюрри нарық құлдырау кезінде ипотекалық агенттіктер Fannie Mae мен Freddie Mac-тың акцияларын сатып алғанын жария етті, дегенмен ол тұрғын үй нарығында «ұзақ қысты» күтеді. Аңызға айналған шортшының пікірінше компанияларды толық IPO-ға шығару 2027 жылға дейін екіталай. Бұған Уолл-стриттегі әлсіз сұраныс, мәміленің күрделі құрылымы, жоғары мөлшерлемелер және тұрғын үй нарығындағы тәуекелдер кедергі. Бьюрридің ойынша акциялардың өсуі үшін IPO-дан гөрі оларды биржаға көшіру және АҚШ Қаржы министрлігінің артықшылықты акциялар бойынша нақты шешімі маңызды — өйткені қазіргі акционерлердің үлесі соған байланысты.
Егжей-тегжейлі
26 наурызда Бьюрри өзінің Substack блогы Cassandra Unchained-те екі ипотекалық алып компанияның акцияларын баға төмендегенде сатып алып жүргенін жазды. Наурыздың ортасында Fannie Mae акцияларының бағасы 2025 жылдың басынан бері ең төмен деңгейге дейін құлдырады.
Менің «Fannie & Freddie: Toxic Twins No More?» («2025 жылдың желтоқсанында — Oninvest журналында» жарияланған) мақаламда мен осы акцияларды ұстағанымды жаздым, бірақ сол кезде оларды сатып алмағанымды — және бұл туралы айқын көрсетуім керек еді. Акция бағасы 6–7 доллар аралығына түскенде мен тағы да сатып алдым — дәл солай өткен жолы да сол деңгейлерде болғанда істегенімдей. Ал акциялар шамамен 4 долларға дейін төмендегенде мен одан да көп сатып алдым.
Дегенмен, оның АҚШ тұрғын үй нарығына деген көзқарасы әлі де қатты теріс.
Мен шынымен де тұрғын үй нарығы ұзақ қыстың алдында деп ойлаймын. Бағалар ипотекалық мөлшерлемелермен бірге өсті, бұл ұсынысты іс жүзінде тұншықтырды, ал құрылыс компаниялары қолайсыз жерлерде сапасы төмен тұрғын үйлерді тым көп салып жіберді. Алда жөндеу мен техникалық қызмет көрсетудің тозақтай қиын кезеңі күтіп тұр. Ал пайыздық мөлшерлемелер төмендесе де, жиналып қалған ұсыныс нарыққа жаппай шыққанда үй бағалары әлі де төмендеуі мүмкін.
Бьюрри тұрғын үй нарығындағы тәуекелдерді тек жылжымайтын мүлік нарығымен ғана емес, макроэкономикамен де байланыстырады: ол Иранмен соғыстың инфляциялық салдары мен АҚШ енгізген импорттық баж салығын ерекше қауіп деп санайды. Ол егер америкалықтар ипотекалық мөлшерлемелердің әрі қарай өсуін күтуге кіріссе, бұл оларды қазір-ақ несие шарттарын қайта қаржыландыру, мүлікті сату, мүлік сатып алу немесе жылжымайтын мүлік нарығынан капитал шығару сияқты белсенді қадамдар жасауға итермелеуі мүмкін екеніне сенеді. Ипотекалық белсенділіктің артуы мен ипотекалық капиталға сұраныстың өсуі Fannie Mae мен Freddie Mac компанияларының бастапқы жария ұсыныстарының (IPO) жағдайын да жақсартуы мүмкін.
Алайда Бьюрри ипотекалық алыптардың тез тізімге ену мүмкіндігіне күмәнмен қарайтынын қосады.
Меніңше, ең жақсы жағдайда IPO 2027 жылға дейін өтпейді. Иранмен соғыс пен Уолл-стриттің салқынқанды реакциясы тізімге енгізу мүмкіндігіне нақты түрде нүкте қойды. Пайыздық мөлшерлемелердің өсуі ипотекалық нарыққа әсер етіп, бұрыннан әлсіз тұрған тұрғын үй нарығына соққы беруі мүмкін. Ал Fannie мен Freddie осы шектеулерден босатылған болса, ипотекалық нарыққа көбірек көмектесер ме еді, жоқ па, бұл жердегі беделдік және саяси тәуекелдер тым жоғары.
Майкл Бьюрри өз ставкасын Fannie Mae мен Freddie Mac акцияларына тез IPO үмітімен емес, олардың болашағы бойынша нақты шешім күтумен байланыстырады.
Оның пікірінше толық IPO міндетті емес: акциялар өсуі үшін қағаздарды биржаға көшіру және АҚШ Қаржы министрлігі иелігіндегі артықшылықты акциялар бойынша шешім маңызды. Себебі соңында қазіргі инвесторларға қанша құн қалатыны дәл соған тәуелді.
Контекст
Fannie Mae мен Freddie Mac 2008 жылдан бері мемлекеттік бақылауда, сол кезде реттеуші ипотекалық дағдарыстан кейін оларды консерваторлық басқаруға берді. Қаржылық қолдау үшін АҚШ Қаржы министрлігі екі компанияның да артықшылықты акциялары мен 79,9% қарапайым акциясын сатып алуға арналған опциондарды алды. Ресми түрде олар жекеменшік болып қала береді, бірақ іс жүзінде мемлекет бақылауында.
Дональд Трамптың командасы ұзақ уақыттан бері Fannie Mae мен Freddie Mac-ты мемлекеттік қадағалаудан алып тастау үшін ірі акция сату мәселесін талқылап келеді. 2025 жылы The Wall Street Journal ақ үйдің мемлекеттік үлесінің шамамен 30 миллиард долларға сатылуын қарастырып жатқанын хабарлаған. Алайда 2026 жылдың басына қарай әлі ешқандай шешім қабылданбаған.
Осы пікірталастың ең көрнекті тұлғаларының бірі – Билл Акман, оның қоры Fannie мен Freddie компанияларында 210 миллионнан астам акцияға ие. Ол қазіргі жағдайда дәстүрлі IPO идеясын ашық түрде сынап, балама ұсынды: алдымен акцияларды ресми биржадан тыс нарықтан Нью-Йорк қор биржасына ауыстыру; одан кейін компанияларға пайда есебінен капитал тартуды жалғастыруға мүмкіндік беру; және тек содан кейін, қажет болған жағдайда, мұқият басқарылатын орналастыруды жүзеге асыру.
