Жылжымайтын мүлік брокері Compass Anywhere-пен бірігуін аяқтады. Бұл Compass акциялары үшін нені білдіреді?

Жылжымайтын мүлік брокері Compass жергілікті компаниядан нарықтық капитализациясы шамамен 10 миллиард долларға жететін бизнеске айналып, мүлікті эксклюзивті қолжетімділіктен ашық нарыққа кезең-кезеңімен ауыстыру арқылы мүлік сатудың жаңа тәсілін ұсынады. Қаңтар айында Compass өзінің бәсекелесі Anywhere Real Estate компаниясымен бірігу туралы келісімді аяқтады, бұл брокерге АҚШ-тағы тұрғын үй сатылымдарының шамамен 20%-ын бақылауға мүмкіндік береді. Сарапшылар монополияға қарсы тәуекелдер мен тұрғын үй нарығындағы белгісіздікке қарамастан, бұл бірігу Compass-тың нарықтағы орнын нығайтып, акция бағасын көтеруі мүмкін деп есептейді.

Compass — американдық жылжымайтын мүлік брокерлік компаниясы, 2012 жылы қазіргі бас директоры Роберт Реффкин тарапынан құрылған. Бастапқыда жоба жалға беру нарығындағы дәстүрлі брокерлерге балама ретінде ойластырылғанымен, уақыт өте келе Compass технологиялық шешімдерге баса назар аудара отырып, классикалық тұрғын үй жылжымайтын мүлікті сату моделіне көшті.

Compass ірі венчурлық капитал инвестицияларын тарту арқылы өз бизнесін белсенді түрде кеңейтті. SoftBank Vision Fund 2017 жылы 450 миллион доллар инвестиция салып, негізгі инвесторға айналды. 2018 жылы компания SoftBank Vision Fund, Qatar Investment Authority, Wellington, IVP және Fidelity қатысуымен тағы 400 миллион доллар жинады. Осы раундтардың нәтижесінде тартылған капиталдың жалпы сомасы 1,2 миллиард долларға жетті. Compass брокерлік және қызмет көрсету компанияларын белсенді түрде сатып алу арқылы өсті, бұл мәмілелер мен кірістердің өсуін қолдайтын болды. Сонымен бірге, ұзақ уақыт бойы шығындарға қарамастан, даму ірі инвесторлардан тартылған капитал есебінен қаржыландырылды.

2021 жылдың сәуірінде Compass компаниясы акцияларын жарияға ұсынды, бірақ орналастыру параметрлері күткендей болмады. Жоспарланған 936 миллион доллардың орнына компания шамамен 450 миллион доллар жинап, акцияларды 18 доллардан орналастырды — бұл 23–26 доллар аралығындағы белгіленген диапазоннан төмен. Қазіргі уақытта Compass акциялары орналастыру бағасынан шамамен 36%-ға төмен бағада саудаланып жатыр. IPO-дан кейін Реффкин CNN Business-ке компания технологиялық платформасына инвестиция салуды жеделдету үшін «жүздеген миллион доллар» жинағанын айтты.

Бастапқы кезеңнен бастап Compass агрессивті түрде өсіп, бәсекелестерінің агенттерін белсенді түрде тартып алды, бұл басқа нарық қатысушыларының бірқатар сот талап-арыздарына әкелді. Компания қызметкерлерді заңсыз тарту және коммерциялық ақпаратты пайдалану бойынша айыпталды. Талапкерлер қатарында Anywhere Real Estate (Century 21, Coldwell Banker, Corcoran және Sotheby's International Realty франчайзоры) да болды. Алайда, осы жылдың басында бұл дау, сондай-ақ басқа да істер соттан тыс шешілді. Anywhere Real Estate-пен қақтығысқа кеткен Compass компаниясының жалпы шығындары шамамен 10,5 миллион долларды құрады.

Сонымен қатар Compass Reffkin-нің бұрынғы серіктесі Avi Dorfman-пен бірнеше жыл бойы сот дауында болды. Ол өзін бірлескен құрылтайшы ретінде мойындамағанын және компаниядағы үлесінен айырылғанын мәлімдеді. Соңында Dorfman ресми түрде бірлескен құрылтайшы ретінде танылды. Татуласудың қаржылық шарттары жарияланбады, бірақ Compass 2021 жылғы жылдық есебінде заңгерлік шығындардың 21,3 миллион доллар болғанын хабарлады.

Compass агенттерді тарту және ұстап қалуға тым көп қаржы жұмсағаны үшін сынға ұшырады — бонустар, маркетинг және субсидиялар жылжымайтын мүлік нарығында ең көп талқыланған тақырыптардың біріне айналды. Бәсекелестер бұл модельдің тұрақтылығына күмән келтіріп, оны бизнес емес, қайырымдылық деп атады.

2024 жылы Compass дәстүрлі жылжымайтын мүлік сату моделіне балама ұсынып, бәсекелестікті күшейтті. Realtors ұлттық қауымдастығының (NAR) моделі бойынша мүлікті мүмкіндігінше көп платформада бірден тізімге қоюдың орнына, компания кезең-кезеңімен тәсілді ілгерілетуді бастады: алдымен мүлік тек Compass клиенттері мен агенттеріне қолжетімді. Егер сатып алушы табылмаса, мүлік Compass веб-сайтында жарияланады, бірақ мәліметтер кең аудиторияға қолжетімді болмайды. Тек соңғы кезеңде, егер ешкім мәміле жасауға ниет білдірмесе, ақпарат ашық нарыққа шығарылады.

Compass компаниясының шектеулі тізімдеу стратегиясы бәсекелестер тарапынан қарсылыққа тап болды. Жазда жылжымайтын мүлік нарығы Zillow қоғамдық сатылым басталғаннан кейінгі 24 сағат ішінде ортақ дерекқорға енгізілмеген кейбір Compass мүліктерін бұғаттауды бастады (NAR ережелеріне сәйкес). Іс сотқа жеткізілді, шешім әлі шыққан жоқ. Уолл-стрит талдаушылары оқиғаларды бақылап отыр: қараша айында Джейсон Хелфстейн жетекшілік ететін Oppenheimer Zillow-дың қарсылығына қарамастан Compass-тың үш кезеңді маркетингтік стратегиясының табысына үмітті екендерін атап өтті.

9 қаңтарда Compass брокер Anywhere Real Estate-пен 1,6 миллиард долларлық бірігуін аяқтағанын жариялады, бұл мәміле бұған дейін 2026 жылдың екінші жартысынан бұрын аяқталмайды деп күтілген болатын. Жарияланған күні Compass акциялары 4,7%-ға өсті. RealTrends мәліметі бойынша, бұл 2024 жылғы сатылымдар көрсеткіші бойынша ең ірі бірінші және екінші брокерлік компанияларды біріктірді, деп жазады WSJ. Біріктірілген бизнес Роберт Реффкин басқаратын Compass International Holdings бренді астында жұмыс істейді.

7 қаңтардағы есепте (Oninvest сайтында қолжетімді) Barclays сарапшылары мәмілені ерте аяқтауды «оң тосынсый» деп атап, Compass брокерлік қызметтер нарығында белсенді түрде өз қатысуын кеңейтуге дайын екенін атап өтті. The Wall Street Journal мәміленің бәсекелестікке қарсы тергеу қаупімен бетпе-бет келгенін жазады; бұл тергеу әлі басталмаған, бірақ реттеуші бәсекелестікке қауіп төнді деп санаса, болашақта іске қосылуы мүмкін.

WSJ жазуынша, біріктірілген компания АҚШ-тағы тұрғын үй сатылымдарының шамамен 20%-ын бақылайды. Алайда нарықтың 30%-ынан астамын бақылауға беретін бірігулер заңсыз болуы мүмкін деп есептеледі. WSJ аналитикалық Capstone компаниясының есебіне сілтеме жасап, Чикаго, Нью-Йорк және Сан-Франциско сияқты ірі мегаполистік аймақтарда біріктірілген компанияның үлесі 30%-дан асатынын жазады.

Келісімнің мақұлданылғаны туралы хабарландырумен қатар Compass 750 миллион доллар көлеміндегі конвертацияланатын облигацияларды орналастырғанын жариялады. Бұл қаражат Anywhere-дің қарызын өтеуге және бірігу шығындарын жабуға жұмсалуы жоспарланған.

UBS талдаушылары инвесторлардың енді Compass-ты біріктіруге, IT жүйелерін консолидациялауға және шығын синергиясын жүзеге асыруға назар аударатынын атап көрсетеді. Компания бұған дейін үнемдеу мақсатын 225 миллион доллардан 300 миллион доллардан астамға (біріктірілген компанияның жалпы шығындарының шамамен 11%-ы) көтерді. UBS бұл мақсатқа шығындарды қысқарту және технологиялық инвестицияларды оңтайландыру арқылы қол жеткізуге болатынына сенеді.

Barclays пен UBS сарапшылары Compass компаниясының 2025 жылдың төртінші тоқсанына арналған жаңартылған болжамдарына үмітпен қарайды: компания кірісті 1,59–1,69 млрд доллар аралығының жоғарғы шегінде, ал түзетілген EBITDA-ны 35–49 млн доллар аралығының жоғарғы шегінде немесе одан жоғары деңгейде күтеді. Алайда Wells Fargo Compass-тың болашағын аралас деп бағалайды. Компания комиссиялық үлесін арттырып, агенттер базасын нарықтан жылдамырақ кеңейтуді жоспарлап отыр, бірақ сарапшылар ескертеді: «M&A арқылы органикалық емес өсу мүмкіндігін көрсек те, комиссиялық үлесті арттыру қиындық тудырады».

Америкадағы жылжымайтын мүлік нарығы қалпына келу белгілерін көрсете бастады: 2025 жылғы желтоқсанда үй сатылымдары 5,1%-ға өсті. Бұл – ипотекалық мөлшерлемелердің төмендеуі мен үй бағаларының өсу қарқынының бәсеңдеуі арқасында соңғы екі жылдағы ең ірі өсім. Нәтижесінде 2025 жылғы желтоқсандағы сатылымдар 2023 жылғы ақпаннан бергі ең жоғары деңгейге жетті, деп жазады WSJ. Басылым мәліметі бойынша, экономистер биыл тұрғын үй сатылымдарының өсуін күтеді: қолжетімділік жақсарды, ал кейбір сатып алушылар мен сатушылар мәмілелерді кейінге қалдырмауға шешім қабылдап жатыр. Сонымен қатар, нарықтағы үйлер саны артып келеді.

2025 жылдың үшінші тоқсанында Compass компаниясының кірісі 23,6%-ға өсіп, 1,85 миллиард долларға жетті, бірақ таза шығыны 2,7 есеге артып, 4,6 миллион долларды құрады. Compass түсіндіргендей, Anywhere-пен бірігу шығындарын ($7,5 млн) есепке алмағанда, таза пайда $2,9 млн-ға жетеді, бұл өткен жылдың осы кезеңімен салыстырғанда $4,6 млн-ға артық. Тоқсандық есеп жарияланғаннан кейін акциялар бағасы 4,95%-ға өсіп, $8,2-ге жетті.

2026 жылдың басынан бері Compass акцияларының бағасы 23,5%-ға өсті. Қазіргі уақытта Уолл-стриттен сегіз талдаушы Compass акцияларын сатып алуды ұсынса , тағы үшеуі ұстауды ұсынады . Орташа мақсатты баға – 13,9 АҚШ доллары, бұл 28 қаңтардағы жабылу бағасынан шамамен 7%-ға жоғары болуы мүмкін. Уолл-стриттің ең оптимистік болжамы бойынша акциялар тағы 30%-ға өсуі мүмкін.