Дубайдағы жылжымайтын мүлік нарығында не болып жатыр және бұл БАӘ-дегі банктерге қалай әсер етіп жатыр?

Дубайда жылжымайтын мүлік бағасы 2020 жылдан бері алғаш рет төмендеді. Bloomberg наурыздағы құлдырауды сұранысқа соғыстың әсерімен байланыстырады, алайда банк есептері нарықтың қақтығыс басталардан бұрын-ақ қарқынын жоғалта бастағанын көрсетеді. UBS жаңа құрылыс келісімшарттарының қысқаруын, негізінен Дубайда артық ұсыныс қаупіне байланысты, атап көрсетеді. Осы жағдайға орай Bank of America (BofA) БАӘ банктеріне арналған болжамдарын қайта қарады: сарапшылар несие берудің өсуі бәсеңдейді және тәуекел шығындары артады деп күтеді.

Бес жыл ішіндегі алғашқы төмендеу

UBS есебінде (Oninvest-ке қолжетімді) талдаушылар атап өткендей, жылжымайтын мүлік нарығының салқындап келе жатқанының басты көрсеткіші шаршы метрге шаққандағы баға емес, жаңа жоба келісімшарттарының көлемі. Middle East Economic Digest деректеріне сүйене отырып, банк есептеулері бойынша 2026 жылдың бірінші тоқсанында БАӘ-дегі жаңа жобалар бойынша келісімшарттардың жалпы сомасы өткен жылмен салыстырғанда шамамен 22%-ға төмендеп, 28,3 миллиард долларды құрады. Бұл 2021 жылдан бері бірінші тоқсан бойынша алғашқы төмендеу. Алайда, Абу-Дабиде төмендеу 4,6%-ды, ал Дубайда шамамен 29%-ды құрады.

UBS атап өткендей, әзірлеушілер Таяу Шығыстағы әскери қақтығыс басталардан бұрын-ақ жобаларды қысқартуды бастаған, жылжымайтын мүлік нарығы әсіресе қатты зардап шекті. Тұрғын үй құрылысы саласында бірінші тоқсанда жаңа келісімшарттар көлемі Дубайда жылдық есеппен 46%-ға, Абу-Дабиде шамамен 42%-ға төмендеді.

UBS талдаушылары жобалар санының азаюын нарықтың аса қанығу қаупіне, әсіресе Дубайдағы жағдайға байланысты деп есептейді: әзірлеушілердің жоспарларына сәйкес, 2026 жылы эмиратта 22,5 миллиард долларлық тұрғын үй жобалары аяқталуы тиіс – бұл 2025 жылмен салыстырғанда екі есе көп. 2027 жылға тағы 27,4 миллиард доллар жоспарланған. UBS нақты аяқталған жобалар көлемі әдетте жарияланғаннан айтарлықтай төмен болатынын және қазіргі кестелерде әскери қақтығыс жағдайындағы ықтимал кешігулер ескерілмеген болуы мүмкін екенін атап өтті.

Неге Дубай?

UBS сарапшылары Дубай Абу-Дабиге қарағанда анағұрлым қатты құлдырағанын атап көрсетеді, себебі эмират нарығы құрылыс саласына әлдеқайда көп тәуелді. 2024–2025 жылдары бұл сектор Дубайдағы барлық жаңа жоба келісімшарттарының құнының шамамен 72%-ын құрады.

Эмираттағы құрылыс бумында тұрғын үй ең маңызды сегмент болды. 2023–2025 жылдары құны бойынша келісімшарттардың жартысынан сәл артығы пәтерлерге, тағы 24%-ы үйлер мен виллаларға тиесілі болды. Барлығы бұл 75,6 миллиард долларды құрады, яғни сол кезеңдегі БАӘ ЖІӨ-нің шамамен 4,6%-ына тең.

UBS мәліметі бойынша, Әбу-Даби тұрғын үй құрылысына онша тәуелді емес сияқты. Әбу-Дабидегі ең ірі келісімшарттар газ саласында – екі газ өңдеу зауытына 8 миллиард доллар – және көлік саласында, оның ішінде Etihad Rail-дің бірінші кезеңіне 5,5 миллиард доллар болды.

Банктерге әсері

Oninvest қарап шыққан BofA талдаушыларының есебіне сәйкес, жылжымайтын мүлік нарығының салқындауы БАӘ-нің қаржы секторына әсер етеді. Құрылыс және жылжымайтын мүлік Біріккен Араб Әмірліктерінің банктік жүйесіндегі несиелердің 13,5%-ын құрайды. Тікелей несиелерден бөлек, банктер кепілдіктер, бағалы қағаздар және баланстағы активтер сияқты жылжымайтын мүлікке қатысты басқа да тәуекелдерге тап болады.

БАӘ банктеріне арналған болжамдарында BofA несие өсімінің бәсеңдеуін және ықтимал несие шығындарына арналған жоғары резервтерді ескерді — кейбір қарыз алушылар қарыздарын өтеуде қиындыққа тап болған жағдайда резервтерді арттыру. Банк орташа несие өсімінің 2026 жылы 7%-ға дейін бәсеңдеуін күтеді, кейіннен жинақталған сұраныс пен мемлекеттік және мемлекеттік байланысты компанияларға несие берудің белсенділігі артуы нәтижесінде 12%-ға дейін жеделдейді. BofA болжамына сәйкес, тәуекел шығындары 2026–2028 жылдары 65–66 базистік пунктке дейін өседі, ал 2025 жылы ол 45 базистік пункт болған.

Мүлікке байланысты тәуекелдер Біріккен Араб Әмірліктері банктері арасында біркелкі бөлінбеген: First Abu Dhabi Bank-те мұндай несиелердің үлесі ең жоғары – оның несие портфелінің шамамен 16–17%-ын құрайды. Dubai Islamic Bank-те бұл көрсеткіш 13%-ды, Abu Dhabi Commercial Bank-те 11%-ды, ал Emirates NBD-де 7%-ды құрайды. Ең төменгі үлес – Abu Dhabi Islamic Bank-те: шамамен 2%. Сонымен бірге, BofA соңғы жылдары барлық БАӘ банктері құрылыс және жылжымайтын мүлік несиелерімен байланысты тәуекелдерді азайтып келе жатқанын атап көрсетеді: құрылыс компаниялары жоғары өтімділік деңгейін сақтап, қарыз жүктемесін біртіндеп төмендетті.